第三，小区地下车库归属看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积也是存在问题的。根据1999年12月1日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。可见，用于销售和出租的地下车库一般不应当列入需分摊的公用建筑面积。但是，仅以此作为判断所有权归属的标准是不行的。因为公摊的前提是确定了共有部分，而车库的产权归属本身待定，不划入到公摊面积，也并不意味着开发商就保留了所有权，开发商也有可能将车库赠与给某些业主进行促销，也可能将车库纳入到销售的房屋的售价中。所以不能简单地从公摊面积的情况来确定车库的归属。

　　第四，小区地下车库归属看建设成本是否已纳入商品房的成本是不现实的。商品房的成本掌握在开发商手中，对当事人来说，要获取该成本的信息是很难得。住户不可能得知开发商是否将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益。

　　最后，笔者赞成第六种观点。应当采用约定的方式，而且在约定不明的情况下，应当推定为业主共有，而不是第五种观点所说的推定为开发商所有的方式。这是因为：首先，开发商属于强势，完全可以通过格式合同争取自己最大的利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，完全可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利。其次，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的规则。[8]最后，规划内的地下车库，开发商有修建的义务。地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。

　　综上，笔者的观点是，小区车库的归属并不能简单地认为属于业主或者开发商所有，而是应当首先双方约定。开发商和业主以出售、附赠或者出租等方式约定时，有义务向业主证明车库并未纳入公摊面积，建设车库的成本也未纳入商品房的成本。如果没有约定或者约定不明时，除开发商能证明其享有所有权外，应当推定归属于业主。

　　二、对本案的分析

　　本案发生在《物权法》颁布之前。当时对于小区车库的归属问题，没有任何法律、法规的规定。在审判中产生的三种观点，实际上也是上述争议的反映。