然而，无论Coase还是其他后继者都没有说明影响公司规模与组织形式的交易成本究竟源自何处。对此，Williamson进行了一系列的研究（Williamson 1975, 1983, 1985）。他将Herbert Simon有关有限理性（bounded rationality）理论与Coase的交易成本理论相结合，指出：人的有限理性使得交易不可能在完备的合约条件下进行，由此带来交易的不确定性（uncertainty），以及--更为重要的--就特定交易进行的专门性投资被压榨的可能性（Williamson 1981）。Williamson将后一点称为财产专属性（asset specificity）问题。我们可以通过以下简单事例来说明。例如甲约定为乙生产一批零件，为此甲需要投资制造专门用于此项生产的模具。如果在甲完成此项投资后乙反悔前约，则由于模具的特殊性而无法转用于其他用途，甲的投资将付诸东流。了解这一点的乙会利用甲的这种不利地位与甲进行讨价还价以便压低价格谋取更多利益（Williamson将专门性财产用于特定用途所具有的价值与将此种财产用于次优用途所具有的价值之差别称为“准租金”（quasi-rent），上例中，乙的行为实际上就是为了谋取此种准租金）。财产的专属性导致了事后竞争（ex post competition）的丧失，而这又将导致事后磋商的成本增加（Williamson认为这种成本上升的原因在于交易方的“扯皮”（haggling））。因此，随着财产专属性的增加，运用市场组织生产的交易成本将增加，从而经济活动将更多在公司内部完成。于是，在上例中甲为克服财产专属性带来的不利因素便会兼并其产品需求方乙，这种兼并就是所谓的纵向兼并（vertical integration）。

　　财产专属性理论除适用于物质财产之外，也同样适用于人力资本。同时，人力资本还将面临资本投入的度量（metering）问题（Alchian & Demsetz 1972）。Williamson认为，专属性之强弱以及度量之难易这两个不同维度的组合将决定公司的组织与治理形式。他将四种基本的治理形式分别称为“内部现货市场（internal spot market）”、“原始团队（primitive team）”、“义务性市场（obligational market）”以及“关系型团队（relational team）”。

　　概言之，Williamson最为重要的学术贡献是阐明了财产专属性对交易成本的决定作用，并以此为工具分析公司与市场的边界问题和公司的治理结构问题。这一贡献对其后的合约理论与产权理论--如对holdup问题的研究（Grossman & Hart 1986, Hart & Moore 1990）——都产生了重要影响。