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对非土地使用权人已建房屋应否裁判强行拆除——对一起土地使用权纠纷案裁判结果的评析

  评析
  本案是一起因土地使用权发生争议而引起的民事纠纷,解决争议的途径是正确确认讼争土地使用权归属。
  众所周知,土地是人类赖以生存的最重要的资源,“是一切生产和一切存在的源泉”。由于土地资源具有稀缺性,特别是我国实行公有制经济制度,土地归属国家或集体所有,不允许私人拥有土地。因此,土地对于我们具有更加重要的意义,土地使用权成为最重要的财产形式。
  土地作为不动产,其物权变动以登记为公示方法,登记具有公信力。因此,土地使用权以在土地管理部门进行的登记为依据。本案中,原、被告双方讼争土地本是土地管理部门确权给双方使用的土地,但由于两个土地使用权证所确认的土地重叠,由此导致双方的权利冲突,从而引发了双方旷日持久的土地权属纠纷。尽管争议到最后,讼争土地被确权给原告使用,但被告已在该土地上建造了房屋等建筑物,该建筑物是独立于土地的另一不动产,亦具有重要的财产价值,依法应受保护。故原、被告双方的权利冲突,最终体现于原告的土地使用权与被告对建筑物所有权之间的冲突,而在民法上,这两个权利都应得到保护。如何保护,是单纯保护原告的土地使用权,还是保护被告的建筑物所有权,两者能否兼顾?这便涉及民法上的利益衡量问题。
  利益衡量也称法益衡量,是指在法律确认的利益之间发生冲突时,由法官对冲突的利益确定其轻重而进行的权衡和取舍活动。利益衡量是一项重要的法律规则,其适用前提是存在多个法益之间的冲突。如果案件中只存在一种法益,法官则无自由裁量的余地,应依法作出判决。在处理具体案件中,法官有时面临的案件之中存在着无法消解的利益冲突,主要表现为与案件有关的多种利益均受法律保护,而案件的处理结果只能选择保护其中一方的利益,这就需要法官对当事人的利益进行比较权衡,并通过对个别案件的判决或对一般原则的阐释,使当事人的利益得到协调。本案中,被告建造的建筑物具有重要价值,如果强行拆除,将造成社会资源的巨大浪费,不利于社会经济的发展。因此,从利益衡量的角度来看,不宜简单地将建筑物拆除,从而将一片空地返还原告。这样不仅是一种资源浪费,而且极有可能激化矛盾,不利于解决纠纷。南道村委在进行调解时,就曾注意到这一点。鉴于被告的房屋已经建成,南道村委在调解时并没有要求被告拆除房屋,而是作出了由被告继续使用土地,并支付原告办证费用的做法。本案在判决中,法院最终也没有采纳将房屋拆除,恢复土地原状的简单做法,而是在确认原告对讼争土地享有合法使用权的基础上,判决被告继续使用其已占有的上述土地,然后由被告按土地租赁市场的价格支付原告租金。这样一方面可以维持土地利用现状,保住被告的房屋等建筑物,另一方面,又使原告得到了相当于市场价值的租金补偿,兼顾了双方当事人的利益。


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