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承租人的优先购买权问题分析

承租人的优先购买权问题分析


陈俊 张莹


【关键词】承租人;优先购买权
【全文】
  案情:2005年,甲将其房屋一套租给乙使用。2006年甲生病住院,甲的好友丙为其垫付医药费3万元。后因医药费不足,甲经与丙协商,将该出租的房屋以5万元的低价转让给丙,甲也借此对丙长期的帮助表示感谢。2007年,甲丙办理了过户手续后,丙通知乙搬出房屋,乙则以其有优先购买权,愿以5万元购此房为由拒绝。丙诉至法院要求乙搬出,乙则以甲与丙侵犯其优先购买权为由抗辩。 
  近年来,随着住房制度改革和二级住房市场的开放,房屋买卖中因优先购买权发生纠纷的案件逐渐增多,由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则,给司法实践中处理这类案件带来不少困难。作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。
  分析:承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果,就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求法院宣布出租人的买卖行为无效。
  所谓优先购买权,是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中,依所法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言,优先购买权是基于法律的规定。 
  优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面:
  1.优先购买权具有法定性。一般而言,优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制,而此限制是基于法律的直接规定产生,具有法定性。如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若干问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权,《民法通则》第78条规定了共有人的优先购买权,《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权,《合伙企业法》第22条规定了合伙人的优先购买权,《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营方的优先购买权。


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