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对物权法草案(2006年6月6日修改稿)的修改意见

  为什么不叫“按揭担保”呢?因为“按揭”是广东话,写在法律上也不好看,也不知道是什么意思。有人说,人家香港人把这个“按揭”叫做“楼花抵押”。“楼花”就是合同上的“债权”。即使在香港地区,“楼花抵押”也不是真正的“抵押”。在中国大陆,现行担保法规定,只有所有权、土地使用权,亦即现实存在的动产、不动产才能抵押。“让与担保”是一个新的制度,是用来整合、规范现在的商品房“按揭”的。
  必须指出,按照“让与担保”,按揭银行的利益将得到妥善的保障。如果在开发商交房并办理产权过户之前按揭人陷于不能支付,按揭银行可以直接行使受让的合同债权,请求开发商对自己交房并办理产权过户,直接从开发商得到房屋和房屋所有权。如果在开发商交房并办理产权过户之后按揭人陷于不能支付,则按揭银行有权自己决定行使让与担保权的方式,以按揭房屋变价受偿,或者直接从按揭人手中收回按揭房屋,自己成为真正的所有权人。“让与担保”的最大优点,正是其行使简便,可以回避设立和行使抵押权的严格程序、手续和方法。
  反之,物权法不规定“让与担保”,不仅现实中的商品房按揭没有法律依据,因商品房按揭所发生的纠纷案件难以裁判,按揭银行的利益也不可能获得妥善保障。如果在开发商交房和办证之前按揭人陷于不能支付,因为没有办理抵押登记,按揭银行没有抵押权,其借款债权属于无担保债权,且不可能阻止开发商向买房人交房和办理产权过户;如果在开发商交房、办理产权过户并同时办理抵押登记之后按揭人陷于不能支付,按揭银行虽然可以行使抵押权,但必须遵循物权法关于抵押权行使程序、手续和方法的规定。
  除此之外,“让与担保”还与融资租赁有关。现行合同法第十四章规定“融资租赁合同”,这是一种新的合同类型。企业与租赁公司签订一个融资租赁合同,由租赁公司替该企业垫付购买设备的价款。按照融资租赁合同的“所有权转让条款”,企业把打算购买的设备所有权转让给了租赁公司。实际是租赁公司替企业支付购买设备的价款,而企业预先把设备的所有权转让给租赁公司,以担保租赁公司的垫款债权。供应商虽然对企业交付设备,但这个企业只得到设备的使用权,设备的所有权已经转让给了租赁公司。因此,合同法二百四十二条规定:“出租人享有租赁物的所有权”。须注意的是,虽然所有权归了租赁公司,但租赁公司并不是真正的所有权人,只是用这个所有权作为担保手段。以后这个企业把租赁公司的租金还清以后,租赁公司必须把设备的所有权归还给企业。这是典型的让与担保,和“按揭”是同样的原理。
  所以说,物权法规定让与担保制度,虽然是一个新创,但并不是凭空产生的,一是针对现实中的商品房预售中的“按揭”担保,要用“让与担保”制度来规范、整合现实中的“按揭”担保;二是针对我们合同法上融资租赁合同中的“所有权让与”担保,为融资租赁合同所规定的“所有权让与”条款提供法律根据。
  二十三、建议增加关于取得时效的规定:
  第 条:以所有的意思,十年间和平、公然、连续占有他人之动产者,取得其所有权。但其占有之始为善意并无过失者,为五年。
  第 条:现时登记为不动产所有人,虽未实际取得该项权利,但占有该不动产并依所有人身份行使其权利的,自其权利登记之日起满二十年而未被涂销登记者,实际取得该不动产所有权。
  本条规定可准用于用益物权。
  第 条:以自主占有的意思,和平、公开、持续占有他人未经登记的不动产满二十年者,可以请求登记为该不动产的所有权人。
  本条规定,不适用于国有土地所有权。但可准用于用益物权。
  第 条:取得时效的中止、中断,准用关于诉讼时效的规定。
  理由:各国民法均规定取得时效制度。按照取得时效制度,张三所有的某项财产被李四占有,经过法律规定的期间之后,李四即可取得该财产的所有权,而张三对该财产的所有权因此消灭。取得时效制度的合理性在于:第一,非权利人李四自以为自己是所有人,长期占有该项财产,经过相当长的时间之后,人们已经相信李四是该财产的所有权人,并与其发生各种法律关系。这种情形,如果要恢复张三对该财产的占有,势必要推翻这些已经存在的法律关系,引起法律秩序的混乱。第二,由于李四占有该财产已经过相当长的时间,例如20年,证明该财产所有权归属的证据已经很难收集,即使收集到一些证据,也往往难辨真假,直接以该财产的占有事实为根据,使占有人李四取得所有权,可以避免法院收集和判断证据的困难,可以减少讼累。第三,张三虽然是该财产的所有权人,却长期未行使其权利,李四虽然不是真正的所有权人,却长期实际行使权利,与其保护长期不行使权利的所有权人张三,不如保护长期积极行使权利的非所有权人李四,更能发挥该财产的效用。第四,当就某项财产的所有权归属发生争执时,通常要求双方举出证据,证明自己是该财产的所有权人。但经常发生这样的情形,因为年代久远,证据湮灭,证人死亡,很难判断该财产真实的权属。现实占有该财产的一方,就可以援引取得时效制度保护自己的利益。他只要证明自己占有该项财产已经达到法律规定的时效期间,法院就应当根据取得时效制度,认定他为该项财产的所有权人。因此,取得时效制度,是现实占有财产的一方获得胜诉判决的最简便、有力的方法。第五,我国自1949年以来,农村历经土地改革、互助组、合作社、大跃进、公社化等运动,城市国有企业、集体企业也经历多次合并、分立、转制,导致财产关系混乱和产权界限不清。因土地、建筑物归属发生争执,以致发生大严重的暴力事件。物权法规定取得时效制度,将有利于减少这类事件的发生,有利于财产关系和社会秩序的安定。


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